Cần cơ chế đột phá xây 1 triệu nhà cho thuê

Tổng nhu cầu thuê nhà ở giai đoạn 2026 – 2030 rất lớn, lên đến hơn 1 triệu căn hộ. Tại các đô thị lớn thời gian qua, một số dự án đã được khởi công, song chưa nhiều.

Theo các doanh nghiệp, để tạo đột phá, cần có cơ chế và chính sách hỗ trợ đủ mạnh. Bộ Xây dựng mới đây cũng đề xuất giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội…

Những địa phương tiên phong

Theo khảo sát của PV Báo Xây dựng, 3 dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn được khởi công vào cuối tháng 6 vừa qua hiện đang trong quá trình xây dựng phần móng, tầng hầm. Trên công trường, các nhà thầu huy động tối đa nhân lực, thiết bị thi công hối hả.

Khu nhà học sinh, sinh viên tại Pháp Vân – Tứ Hiệp (Hà Nội) bị bỏ hoang nhiều năm đang được cải tạo, chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội cho thuê. Ảnh: Lê Minh.

Ba dự án với hơn 6.000 căn hộ, tổng vốn đầu tư dự kiến 34.000 tỷ đồng. Theo kế hoạch, từ cuối năm 2028, người dân có thể tiếp cận nhà ở cho thuê tại các dự án này.

Trong đó, dự án tại Khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiệp (phường Yên Sở), gồm 3 tòa nhà (A2, A3, A4) với 1.176 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 1.396 tỷ đồng từ ngân sách thành phố. Trong số này, các tòa A2, A3 cải tạo chuyển đổi công năng từ nhà ở sinh viên, tòa A4 xây mới.

Với dự án tại phường Việt Hưng do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng TP Hà Nội làm chủ đầu tư, gồm 7 tòa nhà cao 12 – 13 tầng với 1.166 căn hộ, tổng mức đầu tư hơn 3.562 tỷ đồng từ nguồn vốn đầu tư công, do Vinhomes thi công.

Dự án còn lại là Khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên do Tập đoàn Him Lam triển khai, dự kiến cung cấp khoảng 4.000 căn hộ cho thuê.

Tại Đà Nẵng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Lê Văn Tuấn thông tin, thành phố đang giao Trung tâm Quản lý và Khai thác nhà quản lý, bố trí cho thuê 10.794 căn hộ chung cư và 1.874 phòng ký túc xá sinh viên; tham mưu triển khai 2 dự án nhà ở xã hội cho thuê từ nguồn vốn đầu tư công.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cũng đang đôn đốc tiến độ triển khai 4 dự án có bố trí 20% diện tích sàn nhà ở xã hội cho thuê, dự kiến hoàn thành trong năm 2026 – 2027. Đồng thời, xây dựng Đề án phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố giai đoạn 2026 – 2030.

Tại Quảng Ninh, thành phố đã khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê quy mô 150 căn tại phường Cao Xanh. Hiện nhà thầu đang huy động nhân lực, máy móc đẩy nhanh tiến độ thi công. Dự án có diện tích 25.125,8m², tổng mức đầu tư 2.226 tỷ đồng, quy mô dân số dự kiến khoảng 3.750 người.

Còn tại Ninh Bình, ông Nguyễn Anh Chức, Phó chủ tịch UBND tỉnh cho biết, địa phương có dự án nhà ở cho thuê Bảo Minh tại phường Trường Thi, diện tích 3ha, tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng, do Công ty CP Đầu tư hạ tầng Khu công nghiệp Bảo Minh làm chủ đầu tư.

Khi hoàn thành, dự án cung cấp 848 căn hộ cho thuê, diện tích từ 25 – 70m², đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1.500 người, dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng trong quý IV/2028.

Nhu cầu rất lớn

Tại Hà Nội, dù nhu cầu rất lớn, song theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở cho thuê tương lai tại thành phố sẽ khá dồi dào.

Theo đó, ngoài các dự án nhà ở cho thuê đã và sẽ thực hiện, Hà Nội đang triển khai kế hoạch khởi công 29 dự án nhà ở xã hội mới trong năm 2027. Các dự án này bắt buộc phải dành tối thiểu 20% diện tích sàn để cho thuê.

Bên cạnh đó, một số dự án chuẩn bị hoàn thiện thủ tục đầu tư sẽ áp dụng mô hình đô thị đa mục tiêu. Cơ cấu sản phẩm sẽ cho phép linh hoạt chuyển đổi công năng giữa nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, nhà cho thuê tùy theo nhu cầu thực tế của thị trường.

Tại TP.HCM, nhà ở lưu trú công nhân và nhà ở cho thuê là phân khúc có nhu cầu rất lớn, doanh nghiệp đã bắt đầu tham gia mạnh hơn. Những mô hình tiên phong của Thiên Phát, Lê Thành hay Bcons đều cho thấy nguồn cung nhà ở cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người lao động luôn thiếu so với nhu cầu.

Trong đó, Thiên Phát hiện có khoảng 350 căn hộ cho thuê và đang tiếp tục triển khai các dự án mới. Lê Thành nhiều năm phát triển mô hình căn hộ cho thuê dài hạn, hiện phục vụ khoảng 4.500 hộ thuê; dự án Lê Thành Tân Kiên vừa công bố có 1.443 căn nhà ở xã hội cho thuê, với mức giá tạm tính 1,7 – 1,9 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, Bcons đang vận hành khoảng 3.000 căn hộ, phòng cho thuê và tiếp tục xây dựng khoảng 6.000 căn khác.

Thực tế cho thấy, bài toán không nằm ở đầu ra. Người lao động, công nhân và người trẻ có nhu cầu thuê nhà ổn định, dài hạn rất lớn, nhất là khi không gian TP.HCM sau sắp xếp, mở rộng với các khu công nghiệp, logistics, dịch vụ và đô thị phát triển trên địa bàn rộng.

Doanh nghiệp cần cơ chế mạnh hơn

Từ kinh nghiệm đầu tư và vận hành khu lưu trú công nhân Thiên Phát, ông Nguyễn Văn Lợi Chủ tịch HĐQT Công ty Thiên Phát cho rằng, nhu cầu về nhà ở cho thuê giá phù hợp của công nhân và người lao động nhập cư rất bức thiết. Tuy nhiên, khoảng cách giữa giá thuê tính đúng, tính đủ theo suất đầu tư và khả năng chi trả thực tế của người lao động đang là vấn đề lớn nhất.

Ông Lợi dẫn chứng: Khu lưu trú công nhân của Thiên Phát có hơn 350 căn hộ, diện tích khoảng 35m²/căn. Theo tính toán của doanh nghiệp, nếu tính đủ chi phí đầu tư, giá thuê mỗi căn phải khoảng 4 triệu đồng/tháng. Nhưng để phù hợp với thu nhập công nhân, nhiều năm qua doanh nghiệp chỉ cho thuê khoảng 1,8 – 2,5 triệu đồng/tháng và phải bù lỗ.

Ông Lợi cho biết, việc doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi từ chính sách của TP.HCM đã giúp giảm một phần chi phí đầu tư, song với mô hình nhà ở cho thuê dài hạn, chỉ nguồn lực của doanh nghiệp là không đủ.

Theo ông Lợi, Nhà nước và địa phương cần có chính sách hỗ trợ trực tiếp cho mô hình nhà ở xã hội cho thuê, bởi nếu để doanh nghiệp tự đầu tư theo cơ chế thị trường thì giá thuê sẽ vượt quá khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

“Hỗ trợ quỹ đất, vốn vay ưu đãi và cơ chế giảm chi phí đầu tư là điều kiện quan trọng để vừa bảo đảm doanh nghiệp có thể duy trì dự án lâu dài, vừa giữ giá thuê ở mức người lao động có thể tiếp cận”, ông Lợi đề xuất.

Là một trong những doanh nghiệp kiên trì với mô hình nhà ở cho thuê nhiều năm tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, phát triển nhà ở xã hội cho thuê cần được nhìn nhận bằng cơ chế đầu tư khác với nhà ở để bán.

“Nhà đầu tư phải bỏ vốn lớn nhưng dòng tiền thu hồi kéo dài nhiều năm, trong khi giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của người lao động. Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ đất dành cho nhà ở xã hội cho thuê và có cơ chế giao đất, lựa chọn nhà đầu tư thuận lợi hơn”, ông Nghĩa kiến nghị.

Thực tế, Lê Thành đang tiếp tục triển khai dự án nhà ở xã hội Tân Kiên với 1.443 căn dành cho thuê, dự kiến hoàn thành từ năm 2027 – 2030; giá cho thuê tạm tính được công bố khoảng 1,7 – 1,9 triệu đồng/tháng. Đây là minh chứng cho thấy mô hình nhà ở cho thuê có thể tạo ra nguồn cung lớn nếu có quỹ đất và cơ chế tài chính phù hợp.

Trong khi đó, ông Dương Kim Quân, Tổng giám đốc Tập đoàn Bcons cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê không nhất thiết phải thực hiện theo mô hình các dự án độc lập, tách biệt khỏi khu dân cư và hệ thống tiện ích. Từ kinh nghiệm của Bcons, doanh nghiệp chủ động dành một phần quỹ nhà trong các dự án để bán để phát triển cho thuê, qua đó tận dụng chung hạ tầng và tiện ích của khu đô thị.

Hiện Bcons đang vận hành khoảng 3.000 căn hộ và phòng cho thuê, với mức giá từ khoảng 2,5 triệu đồng đến dưới 6 triệu đồng/tháng, đồng thời tiếp tục xây dựng khoảng 6.000 căn khác và cam kết phát triển 10.000 căn trong thời gian tới.

Doanh nghiệp cũng hình thành nguồn nhà cho thuê từ các quỹ đất nhỏ, đất chưa kịp đưa vào dự án lớn và phát triển các căn hộ diện tích phù hợp với người lao động.

Theo ông Quân, việc tích hợp nhà ở cho thuê trong các khu đô thị giúp người thuê, dù ở căn hộ diện tích nhỏ, vẫn có thể tiếp cận hệ thống hạ tầng, trường học và các tiện ích chung. Đây là hướng phát triển phù hợp với một đô thị lớn như TP.HCM.

Kiểm soát chặt mức giá cho thuê

Từ góc độ địa phương, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, với những dự án nhà ở cho thuê của Nhà nước và tư nhân sẽ có sự khác biệt về giá thuê. Chẳng hạn, dự án của Nhà nước đầu tư trước đây như dự án CT19A, giá khoảng 35.000 đồng/m2/tháng. Còn dự án Kim Chung, chủ đầu tư tính theo giá thuê nhà ở xã hội khoảng 85.000 đồng/m2/tháng.

Khu nhà ở xã hội khu dân cư An Hòa – Sun Home ở phường Sơn Trà, TP Đà Nẵng do Công ty Cổ phần Tập đoàn Mặt Trời làm chủ đầu tư, gồm 221 căn để bán, 126 căn hộ cho thuê. Giá thuê hiện chưa được công bố.

Tới đây, thành phố sẽ ban hành khung giá để khống chế mức thuê đối với các dự án nhà ở cho thuê trên địa bàn do thành phố kêu gọi đầu tư. Mức giá này dự kiến 5 năm thay đổi một lần và thời hạn cho thuê có thể kéo hết vòng đời của dự án.

Để kêu gọi đầu tư, TP Hà Nội vừa ban hành nghị quyết về chính sách nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê. Đối với nhà ở cho thuê, sẽ có cơ chế ưu đãi rất lớn như miễn tiền sử dụng đất; dành quỹ đất nhất định của dự án cho nhà đầu tư bán để thu lợi nhuận theo giá thương mại, cho phép các dự án nhà ở cho thuê được áp dụng các cơ chế và trình tự đầu tư giống như nhà ở xã hội.

Ngoài ra, thành phố cũng kiến nghị các cấp có thẩm quyền tiếp tục ban hành quy định những nội dung như cho phép nhà đầu tư được vay với lãi suất thấp giống như nhà ở xã hội, thời hạn lâu dài từ 20 – 30 năm, hạn mức tín dụng lên đến 80% tổng mức đầu tư của dự án. Đồng thời cần có cơ chế thu hồi đất riêng, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư có thể tham gia vào dự án nhà ở cho thuê.

Trong khi đó, đại diện lãnh đạo Sở Xây dựng Quảng Ninh cho biết, bên cạnh việc đảm bảo tăng nguồn cung, thành phố sẽ kiểm soát chặt giá thành của nhà ở cho thuê.

Về phương án quy hoạch và thiết kế kiến trúc, thành phố định hướng áp dụng các mẫu thiết kế linh hoạt, đa dạng diện tích căn hộ từ 25 – 70m². Việc gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ được kỳ vọng sẽ giải bài toán tài chính phù hợp hơn với sức chi trả của đông đảo công nhân và người lao động thu nhập thấp.

Tại Hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi” do VCCI và Bộ Tư pháp tổ chức vừa qua, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Dự thảo Luật Nhà ở 2026 bổ sung chương mới quy định về phát triển nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước và nhà ở lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Dự thảo Luật sẽ tăng cường phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, có tới 20/21 thủ tục hành chính đối với lĩnh vực nhà ở sẽ do địa phương quyết định. Có 3 thủ tục được bãi bỏ, 21 thủ tục được sửa đổi theo hướng rút ngắn thời gian, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và không làm phát sinh thủ tục hành chính mới; cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh.

Bổ sung giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê

Tại tờ trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 – 2030, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung giao chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê vào Đề án để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Cũng theo Bộ Xây dựng, cả nước có 205.074 căn nhà ở cho thuê thuộc tài sản công. Trong đó, có 13.450 căn nhà ở xã hội, 78.476 căn nhà ở công vụ, 64.808 căn nhà ở sinh viên, 14.297 căn nhà ở phục vụ tái định cư, 30.957 căn nhà ở cũ thuộc tài sản công, 3.086 căn nhà ở thuộc tài sản công khác. Hiện đang bố trí cho thuê 188.025 căn, chưa cho thuê 17.049 căn.

Về nhu cầu nhà ở cho thuê, tổng nhu cầu thuê nhà ở của các Bộ, cơ quan trực thuộc Trung ương là 22.407 căn (trong đó 1.642 căn nhà ở công vụ, 20.765 căn nhà ở cho thuê khác).

Tổng nhu cầu thuê nhà ở của các địa phương lên tới hơn 1 triệu căn. Trong đó, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động là 98.059 căn; lực lượng vũ trang nhân dân là 11.293 căn; công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp là 855.703 căn; đối tượng được thuê nhà ở công vụ là 6.146 căn; học sinh, sinh viên là 12.656 căn; đối tượng khác là 28.330 căn.

Trên cơ sở tổng hợp báo cáo và ý kiến góp ý của các địa phương, Bộ Xây dựng đã tổng hợp, dự thảo điều chỉnh giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 – 2030 như sau: Tổng chỉ tiêu giai đoạn 2026 – 2030 là 931.414 căn, bao gồm chỉ tiêu nhà ở xã hội (để bán, cho thuê mua) 785.525 căn; chỉ tiêu nhà ở cho thuê 145.889 căn (riêng chỉ tiêu năm 2026 là 15.131 căn).

Theo đó 9 địa phương đề xuất điều chỉnh giảm chỉ tiêu (tổng số giảm 87.407 căn): Đồng Nai, Cao Bằng, Lào Cai, Lai Châu, Quảng Trị, Đắk Lắk, Vĩnh Long, Đồng Tháp, An Giang. 4 địa phương đề xuất điều chỉnh tăng chỉ tiêu (tổng số tăng 45.350 căn): Thái Nguyên, Lạng Sơn, Quảng Ninh, Khánh Hòa.

Như vậy, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê của Đề án giai đoạn 2021 – 2030 sau khi điều chỉnh đạt 1.101.543 căn, bảo đảm mục tiêu phấn đấu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ đã đề ra.

Nguồn: Báo xây dựng

KIẾN TẠO KHÔNG GIAN SỐNG – VỮNG BỀN THEO THỜI GIAN

XÂY DỰNG AN PHÁT – CHẤT LƯỢNG TẠO NÊN UY TÍN, UY TÍN TẠO NÊN THƯƠNG HIỆU

🏗️ Địa chỉ: 167 Trần Trọng Cung, Phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam (Quận 7 cũ)
📞Hotline / Zalo: 0906 333 369 – 028.2212.5951
💌 Email: xaydunganphat.369@gmail.com
🌐 Website: Địa chỉ Website công ty
📰 Facebook: Xây dựng An Phát
Thời gian làm việc: Tất cả các ngày trong tuần (8:00 – 18:00)